Методичка для бухгалтера управляющей компании. Специфика работы бухгалтера жкх. Всё про учётную политику УК

В предлагаемой вашему вниманию статье бухгалтер крупной управляющей компании излагает основы бухучета управляющих МКД. Этот материал будет особенно полезен начинающим бухгалтерам, поскольку он поможет организовать учет и содержит подсказки, на что следует обратить внимание при подведении итогов года.

Наверное, многие бухгалтеры устраивались на работу в новой для себя сфере. Хорошо, если бухгалтерский учет, который вел предшественник, является полным и не вызывает сомнений. А что делать, если учет запущен или если компания применяла УСНО и предыдущий бухгалтер не был знатоком бухгалтерского учета, потому и уволился? Или, к примеру, как поступить в ситуации, очень распространенной в нашей сфере, когда новый бухгалтер ни дня не работал в ЖКХ и поэтому сомневается в своих силах? Иначе говоря, как перестать бояться и разобраться в сложившейся ситуации?

Для начала нужно проговорить очень простую, но важную вещь. В бухгалтерском учете для предприятий ЖКХ нет ничего специфического, отраслевого. Есть особенности в начислении выручки за определенные коммунальные услуги, нюансы в налогообложении. Но мы не будем касаться этих вопросов в статье, а поговорим исключительно об основах бухгалтерского учета. Зная их, бухгалтер сможет с нуля организовать учет в компании или восстановить данные после своего предшественника, если это потребуется.

Пойдем по порядку. Сначала рассмотрим, условно говоря, расходную часть работы компании – расчеты с поставщиками и подрядчиками, учет затрат. Затем перейдем к “доходной” части, поговорим о расчетах с потребителями, в том числе через посредников.

Расчеты с поставщиками и подрядчиками

Сверка расчетов

Начнем с тех мероприятий, которые займут длительный период времени, потому что не зависят от бухгалтера предприятия. Это сверка расчетов. Предварительно изучив список контрагентов и договоров, начинаем рассылать запросы на акты сверки или свои акты. Исходя из практического опыта, целесообразно формировать или запрашивать акты сверок за три года. В нашем случае это будут 2012, 2013 и 2014 гг. Особенно актуально это для предприятий-“упрощенцев”. К несчастью, коллеги, работающие в ТСЖ и небольших УК, применяющих УСНО, составляли бухгалтерскую отчетность за 2013 г. не на основании данных бухгалтерского учета, а с опорой на налоговый регистр – книгу учета доходов и расходов. Поэтому баланс был сформирован частично кассовым методом, а частично методом начисления. Нам же нужно получить правильный баланс и удостовериться в реальности сравнительных показателей, указанных в отчетной форме бухгалтерского баланса по состоянию на 31.12.2013 и 31.12.2012.

Что делать с полученным актом сверки, знает каждый бухгалтер: проверяем наличие счетов-фактур, актов выполненных работ, накладных, актов приема-передачи, оплату, а также наличие актов зачета взаимных требований.

При этом не забываем проверить законность осуществления наличных расчетов: не приближается ли сумма наличной оплаты к 100 000 руб. по одному договору? Бытует мнение, что данное ограничение существует только в пределах одного календарного года. Это не так. Если внимательно прочитать Указание Банка России от 07.10.2013 N 3073-У “Об осуществлении наличных расчетов”, можно заметить, что в нем нет упоминаний о календарном времени действия данного ограничения. А значит, может появиться необходимость переходить только к безналичным платежам.

Если все документы по актам сверок с поставщиками получили свое подтверждение, достоверность остатков, указанных на счетах бухгалтерского учета, считается установленной. Если же обнаружены расхождения, не остается ничего иного, кроме как восстановить документы и обратиться к ПБУ 22/2010 “Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности” <1>. При этом расхождение может быть вызвано “опозданием” документа или ошибкой, в том числе существенной. Является ли это ошибкой или “опозданием” документа, а также существенно ли допущенное искажение, бухгалтер решает самостоятельно исходя из своего профессионального суждения в каждом конкретном случае (см. Письмо Минфина России от 24.01.2011 N 07-02-18/01).

——————————–

<1> Утверждено Приказом Минфина России от 28.06.2010 N 63н.

В связи с тем, что отчетность за предыдущие годы (2013 и 2012 гг.) уже сдана, исправление соответствующих остатков по счетам учета расчетов в графах баланса необходимо только при наличии существенной ошибки. Если ошибка была несущественной, ее исправляют записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета с использованием счета 91 “Прочие доходы и расходы”. В ТСЖ это будет запись в корреспонденции со счетом 86 “Целевое финансирование”, к которому можно открыть отдельный субсчет “Целевое финансирование прошлых лет”. Дело в том, что по неизрасходованным собранным средствам общее собрание собственников должно принять решение, куда эти остатки направить. Если в результате исправления ошибки образовался дефицит, необходимо увеличить сборы на содержание МКД. Если же это средства, собранные (израсходованные) по коммунальным услугам, нужно пересмотреть расчеты с собственниками по данным услугам.

Нюансы учета МПЗ

Анализируя акты сверок, бухгалтер обязательно столкнется с поставками материалов. Как показывает практика, в отношении управляющих компаний ошибки маловероятны: для учета МПЗ используется счет 10 “Материалы”, излишки или недостатки выявляются обычной инвентаризацией, тем более что сроки ее проведения уже подошли (инвентаризация проводится перед составлением бухгалтерской отчетности).

В бухгалтерском учете ТСЖ очень часто встречается такая ошибка: материалы списываются сразу же в момент покупки, минуя счет 10. Объяснения бухгалтеров из серии “мы работаем по смете, потратили деньги собственников квартир и должны отчитаться по данной оплате”, скорее всего, вызваны путаницей, связанной с применением УСНО (кассовый метод) и ведением бухгалтерского учета (метод начисления).

Книга учета доходов и расходов является регистром налогового учета, бухгалтерский же учет существует, что называется, параллельно. Учет материалов регламентирован ПБУ 5/01 “Учет материально-производственных запасов” <2>, Методическими указаниями по учету МПЗ <3>. Для ТСЖ, как и для управляющих организаций, списание материалов в момент покупки, а не в момент отпуска для оказания услуги (а тем более в количестве, превышающем фактически использованное) приводит к искажению строк баланса, в частности строки по оборотным активам.

——————————–

<2> Утверждено Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н.

<3> Утверждены Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н.

От редакции. Признавать материальные ценности в качестве расхода непосредственно в отчете о целевом использовании полученных средств Минфин разрешил некоммерческим организациям в п. 7 Информационного письма “Об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2011)” (этот документ размещен на сайте финансового ведомства и рекомендован к применению в Письмах от 26.02.2013 N 03-05-05-01/5367, от 20.11.2012 N 03-05-05-01/67). Но так делать можно только исходя из требования рациональности ведения бухучета при отсутствии значительных остатков МПЗ и наличии эффективной системы оперативного контроля за расходованием таких ценностей. Злоупотребление предоставленным правом приводит к недостоверности показателей отчетности.

Выявленные ошибки подлежат исправлению в соответствии с ПБУ 22/2010. Если по итогам инвентаризации на складе выявлены остатки МПЗ, которые не числятся в учете, прежде всего, нужно попытаться соотнести данные расхождения с первичными документами от поставщиков и, если это возможно, сторнировать операции по списанию МПЗ непосредственно в момент их приобретения. Если исправление ошибки в таком порядке невозможно, нужно оприходовать излишки в общем порядке.

Итак, после проведения сверок взаимных расчетов бухгалтер проверяет правильность и точность проводок:

– Дебет 10 “Материалы” Кредит 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”;

– Дебет 20 “Основное производство” Кредит 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”, 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”.

Последняя проводка связана с частым вопросом: какой счет лучше применять (счет 60 или 76)?

Счета учета расчетов с контрагентами

Чтобы ответить на заданный выше вопрос, необходимо обратиться к Инструкции по применению Плана счетов <4>. Приведем цитату.

——————————–

<4> Утверждена Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Счет 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” предназначен для обобщения информации о расчетах с поставщиками и подрядчиками за:

– полученные товарно-материальные ценности, принятые выполненные работы и потребленные услуги, включая предоставление электроэнергии, газа, пара, воды и т.п., а также по доставке или переработке материальных ценностей, расчетные документы на которые акцептованы и подлежат оплате через банк;

– товарно-материальные ценности, работы и услуги, на которые расчетные документы от поставщиков или подрядчиков не поступили (так называемые неотфактурованные поставки)…

Организации, осуществляющие при выполнении договора строительного подряда… расчеты со своими субподрядчиками также отражают на счете 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”.

Все операции, связанные с расчетами за приобретенные материальные ценности, принятые работы или потребленные услуги, отражаются на счете 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” независимо от времени оплаты.

Как видите, авторы нормативного акта как будто специально для предприятий ЖКХ перечислили коммунальные услуги, а также приобретение материалов и работы строительного характера (для нас это будут подрядчики, выполняющие текущий и капитальный ремонт). Здесь же нужно показывать услуги по содержанию общего имущества, приобретенные у третьих лиц (вывоз ТБО, обслуживание лифтов, уборка территории и пр.).

Счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” предназначен для обобщения информации о расчетах по операциям с дебиторами и кредиторами, не упомянутыми в пояснениях к счетам 60 – 75. Получается, что все прочие услуги можно смело учитывать на счете 76. Для предприятий ЖКХ это будут услуги связи, аренда, подписка на периодические издания, страховые полисы и пр.

Стоит отметить, что организация аналитического учета по счетам 60 и 76 для предприятий ЖКХ не носит специфического характера. Порядок организации учета в разрезе поставщиков, счетов, договоров может быть обусловлен только удобством в работе и объемом поступающих документов.

Отражение НДС в балансе

Что делать, если бухгалтер проверил все остатки по актам сверок, не выявил недочетов либо нашел и исправил все ошибки, но обнаружил, что собранные цифры никак не сходятся с показателями, указанными в балансе? Нужно проверить еще один момент. Обратимся к Рекомендациям аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2012 год (Приложение к Письму Минфина России от 09.01.2013 N 07-02-18/01). Согласно этому документу при заполнении бухгалтерского баланса дебиторская задолженность в части авансов, выданных поставщикам и подрядчикам, отражается в оценке за минусом суммы НДС, подлежащей вычету (принятой к вычету) в соответствии с налоговым законодательством. Возможно, что сумма в акте сверки и показатель в балансе различаются как раз на величину НДС.

Учет затрат

Подтвердив данные актов сверок, бухгалтер частично сформировал и проверил правильность сумм, отнесенных на затратные счета по услугам, материалам, “зарплатным” налогам, начислению зарплаты (предполагаем, что акт сверки с налоговым органом тоже был получен ранее в рамках инвентаризации расчетов перед составлением отчетности). Теперь мы подошли к очень распространенному вопросу: надо ли применять счета 25 и 26, а если да, то что на них учитывать? Чтобы ответить на него, снова обратимся к Инструкции по применению Плана счетов.

Счет 25 “Общепроизводственные расходы” предназначен для обобщения информации о расходах по обслуживанию основных и вспомогательных производств организации… Аналитический учет по счету 25 “Общепроизводственные расходы” ведется по отдельным подразделениям организации и статьям расходов.

Счет 26 “Общехозяйственные расходы” предназначен для обобщения информации о расходах для нужд управления, не связанных непосредственно с производственным процессом. В частности, на этом счете могут быть отражены следующие расходы: административно-управленческие расходы; содержание общехозяйственного персонала, не связанного с производственным процессом; амортизационные отчисления и расходы на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения; арендная плата за помещения общехозяйственного назначения; расходы по оплате информационных, аудиторских, консультационных и т.п. услуг; другие аналогичные по назначению управленческие расходы.

Как видим, характеристики данных счетов разные, а самое главное, что и базы для распределения затрат, собранных на этих счетах, тоже будут различаться.

Общепроизводственные расходы

Данный счет необходимо использовать, если в структуре организации есть производственные подразделения – ЖЭУ. В каких-то ЖЭУ больше работников, в каких-то – меньше, какие-то занимают большую площадь производственных помещений, какие-то – меньшую, да и обслуживают они дома разной этажности, разной технической вооруженности. Поэтому собрать все расходы на административно-управленческий аппарат всех ЖЭУ воедино и распределить их на все обслуживаемые дома сразу будет неверно. Собирать затраты нужно по статьям расходов в разрезе ЖЭУ. На примере наиболее распространенной программы “1С: Предприятие” это будет выглядеть так:

– первое субконто “Производственное подразделение”. Название справочника говорит само за себя: это собственно подразделения (ЖЭУ);

– второе субконто “Статьи затрат”. Сюда относятся заработная плата, отчисления от фонда оплаты труда, арендные платежи, коммунальные платежи, амортизация. Это обычный набор затрат для аппарата управления подразделения. При маленьком штате и небольшом количестве обслуживаемых домов предприятие может не использовать в учете счет 25, организовав аналитику на счете 20.

Общехозяйственные расходы

Счет 26 необходим для распределения расходов на содержание управленческого аппарата по видам деятельности. Кстати, это важно не только для УК, но и для ТСЖ. Часто у бухгалтеров ТСЖ возникает вопрос: как уменьшить налог с дохода в ситуации, когда ТСЖ получает дополнительный доход, а расходной части нет? На самом деле расходы есть. Если они собраны на счете 26, то при распределении затрат между основным и дополнительным видами деятельности у налоговой инспекции не должно возникнуть вопросов об уменьшении налогооблагаемых доходов.

К тому же вполне возможно, что в связи с изменениями в жилищном законодательстве в платежных документах, выставляемых УК собственникам помещений, появится строка “Управленческие расходы”, а это не что иное, как затраты, собранные на счете 26.

От редакции. Представляется, что в платежном документе правильнее использовать формулировку “услуги по управлению МКД”, тем более что такой элемент платы прямо назван в п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Вопрос о том, соотносится ли стоимость услуг по управлению с общехозяйственными расходами, традиционно собираемыми на счете 26, остается дискуссионным. В случае применения пп. 29 и (или) 30 п. 3 ст. 149 НК РФ налоговые органы вряд ли согласятся с применением налоговых вычетов по общехозяйственным расходам. Подробнее об этом можно прочитать в статье Е.В. Емельяновой “Управление МКД: состав услуг и применение льготы по НДС” (2014, N 9, с. 51).

Стандартная версия программы “1С:Предприятие” предлагает одно субконто к счету 26 – “Статьи затрат”, этого вполне достаточно.

Затраты на основное производство

Теперь бухгалтер вплотную подошел к формированию, пониманию принципов формирования счета 20 “Основное производство”. И опять распространенный вопрос: как организовать учет на счете 20? Все будет зависеть от объема услуг и работ, который обусловлен количеством обслуживаемых домов. Перечислим наши расходы:

– расходы на приобретение коммунальных ресурсов;

– расходы на содержание общего имущества в МКД;

– расходы на благоустройство территорий;

– расходы на проведение текущего ремонта <5>;

– расходы на выполнение капитального ремонта;

– расходы на оказание дополнительных услуг.

——————————–

<5> Обособить в учете расходы на проведение текущего ремонта необходимо в ситуации, когда УК применяет освобождение от уплаты НДС, предусмотренное пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, когда относит плату собственников помещений за текущий ремонт к средствам целевого финансирования на основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ (особенно если создается фонд текущего ремонта, который используется на финансирование работ раз в три года – пять лет). В иных случаях операции по текущему ремонту можно присоединить к операциям по содержанию общего имущества в МКД.

Для УК, обслуживающих много домов, удобнее всего именно такая укрупненная группировка. Для небольших УК и ТСЖ группировка может быть более детальной, учитывающей адрес конкретного дома.

Типовая конфигурация программы “1С” предлагает к счету 20 два субконто: “Номенклатурные группы” и “Статьи затрат”.

Для крупных УК номенклатурными группами могут быть расходы, которые мы уже перечислили, либо стандартные статьи затрат – материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация, прочие расходы.

Для ТСЖ и небольших УК удобнее ввести в справочник номенклатурных групп адреса обслуживаемых домов, а перечисленные расходы – в справочник статей затрат. Последний справочник будет более подробным, например необходимо разбить расходы на приобретение коммунальных ресурсов по видам ресурсов, а расходы на содержание общего имущества – конкретизировать. Именно такое составление справочников позволит формировать затраты по определенному дому, не прибегая к дополнительным программным средствам.

Учет расходов ТСЖ

Встречаются советы для ТСЖ вести учет произведенных расходов на счете 96 “Резервы предстоящих расходов”, но они ошибочны. Снова обратимся к Инструкции по применению Плана счетов.

Счет 96 “Резервы предстоящих расходов” предназначен для обобщения информации о состоянии и движении сумм, зарезервированных в целях равномерного включения расходов в затраты на производство и расходы на продажу.

Казалось бы, написано точно для ТСЖ. Но читаем дальше. Фактические расходы, на которые был ранее образован резерв, относятся в дебет счета 96 “Резервы предстоящих расходов” в корреспонденции, в частности, со счетами 70 “Расчеты с персоналом по оплате труда” – на суммы оплаты труда работникам за время отпуска и ежегодного вознаграждения за выслугу лет; 23 “Вспомогательные производства” – на стоимость ремонта основных средств, произведенного подразделением организации, и др. А это не что иное, как оценочные обязательства, отражаемые в учете по правилам ПБУ 8/2010 “Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы” <6>. Этот бухгалтерский стандарт не распространяется на социально ориентированные некоммерческие организации. ТСЖ, как и все остальные организации, должно отражать оценочные обязательства на счете учета резервов предстоящих расходов. Выбрать для учета обычных расходов счет учета резервов нельзя.

——————————–

<6> Утверждено Приказом Минфина России от 13.12.2010 N 167н.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, используется счет 86 “Целевое финансирование”. Средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 “Целевое финансирование” в корреспонденции со счетом 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”. Использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86 “Целевое финансирование” в корреспонденции со счетами 20 “Основное производство” или 26 “Общехозяйственные расходы” (при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации), 83 “Добавочный капитал” (при использовании средств целевого финансирования, полученных в виде инвестиций). Значит, ТСЖ собирает все затраты на уставную деятельность по управлению МКД на счетах 20 и 26 точно так же, как это делается в коммерческих УК. Но затем вместо признания выручки оно отражает использование средств целевого финансирования.

Практикующие бухгалтеры ТСЖ опасаются использовать счета учета затрат, обосновывая это тем, что товарищества ничего не производят и не реализуют, в результате учет организуется без использования счетов учета затрат – только на счете 86. Такой подход представляется методологически неверным.

Учет доходов

Расходы проверены и сформированы. Теперь рассмотрим учет доходов. Для их отражения используются счет “Продажи”, субсчет “Выручка”, в управляющей компании и счет 86 “Целевое финансирование” в ТСЖ.

Снова обратимся к субконто, которые предлагаются стандартной конфигурацией “1С”. К счету 90.1 можно ввести два субконто: “Номенклатурные группы” и “Номенклатура”. Мы видим, что один из справочников уже сформирован и доходная часть полностью по своим наименованиям соответствует расходной части счета 20 “Основное производство”. Но в справочнике “Номенклатурные группы” к счету 20 фигурировало слово “расходы”, из справочника к счету 90.1 его нужно удалить, ведь бухгалтеру не составит труда понять, где счета расходов, а где счета доходов. Остается справочник “Номенклатура”, который заполняется так, как удобно предприятию: может быть, это будут отдельные виды коммунальных услуг, может быть, номера квартир.

Таким образом, мы смогли добиться соблюдения требований ПБУ 9/99 “Доходы организации” <7> и ПБУ 10/99 “Расходы организации” <8> в части соответствия доходов и расходов.

——————————–

<7> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

<8> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

При закрытии счета 20 в корреспонденции с дебетом счета 86 бухгалтер ТСЖ увидит несовпадение справочников к указанным счетам. Обратимся к субконто к счету 86. В доходной части ТСЖ (кредит счета 86) есть субконто “Договоры” и “Движение денежных средств”. Лучше всего, если справочник “Договоры” будет организован так же, как и справочник счета 20 “Номенклатурные группы”. В ТСЖ это могут быть адреса домов (в случае с “многодомными” товариществами) или лицевые счета. Выбор опять же будет обусловлен удобством в работе и необходимым объемом информации, аккумулируемым в учете. Справочники “Статьи затрат” (счет 20) и “Движение денежных средств” (счет 86) тоже необходимо состыковать. Статьи движения средств будут называться так же, как и статьи затрат по счету 20. По своей сути дебет счета 86 отражает расходование средств по статьям затрат, а кредит – источник финансирования (согласно смете, утвержденной общим собранием членов ТСЖ), планируемые траты средств, а это не что иное, как их движение. При правильно организованном бухгалтерском учете по итогам года на счете 86 бухгалтер должен увидеть фактическое исполнение сметы доходов и расходов ТСЖ по уставной деятельности.

Счета учета расчетов с собственниками помещений

Для того чтобы получить доходы, необходимо их начислить в бухгалтерском учете. И тут возникает новый вопрос: какой счет использовать для начисления сумм, предъявленных собственникам помещений в МКД (счет 62 или 76)? Опять воспользуемся Инструкцией по применению Плана счетов.

Счет 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” предназначен для обобщения информации о расчетах с покупателями и заказчиками. Счет 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” дебетуется в корреспонденции со счетами 90 “Продажи”, 91 “Прочие доходы и расходы” на суммы, на которые предъявлены расчетные документы.

Счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” предназначен для обобщения информации о расчетах по операциям с дебиторами и кредиторами, не упомянутыми в пояснениях к счетам 60 – 75: по имущественному и личному страхованию; по претензиям; по суммам, удержанным из оплаты труда работников организации в пользу других организаций и отдельных лиц на основании исполнительных документов или постановлений судов, и др.

Таким образом, вывод должен быть однозначным: для расчетов с собственниками помещений УК должны использовать счет 62. Некоторые эксперты с этим не согласны, полагая, что УК не осуществляют реализацию коммунальных услуг, в связи с чем использовать счет 62 неправомерно. Однако правоприменительная практика на этот счет устоялась: УК реализуют все работы и услуги, связанные с управлением МКД, а не просто участвуют в расчетах.

По поводу ТСЖ следует сказать отдельно. Согласно Инструкции по применению Плана счетов для некоммерческих организаций счет 86 корреспондирует со счетом 76, а не со счетом 62. Одновременно с точки зрения налогообложения укрепился подход, согласно которому ТСЖ не осуществляют реализацию работ и услуг собственникам помещений (получают целевые поступления для целей налогообложения прибыли и согласно специальному мнению Пленума ВАС РФ (Постановление от 05.10.2007 N 57) не исполняют обязанности плательщика НДС, следуя статусу своих членов – граждан). В свою очередь, применение в бухучете ТСЖ счета 62 при начислении обязательных платежей налоговики могут использовать в качестве косвенного доказательства наличия реализации. Поэтому осторожные ТСЖ не вводят в рабочий план счетов счет 62 для учета расчетов по взносам и платежам, связанным с возмещением расходов на управление МКД. Представляется, что это не будет ошибкой.

Как проверить остатки по счету 62 (76) и организовать учет? Идеальный вариант – это акты сверок, но если собственников помещений много, то провести сверку расчетов с ними в полном объеме физически невозможно. Остановимся на том, что платежный документ имеет практически все реквизиты актов сверок: задолженность (переплата) на начало месяца, задолженность (переплата) на конец месяца, начисления и оплату. В случае если потребитель не согласен с задолженностью, он обязательно о ней заявит и мы проверим расчеты и оплату.

Аналитический учет по счету 62

В большинстве случаев начисления собственникам помещений производятся в отдельных программах или с помощью расчетных центров. Бухгалтеров интересует вопрос о том, как переносить данные в основную программу: по каждому лицевому счету, по каждому дому или по видам услуг. Чтобы ответить на него, снова обратимся к субконто.

К счету 62 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” в программе “1С” предлагается три субконто-справочника: “Контрагенты”, “Договоры”, “Документы расчетов с контрагентами”. Если лицевых счетов много, возникает загруженность и даже перегруженность не только счета 62, но и счета 90 “Выручка”. В связи с этим предлагаем внести в учетную политику такой пункт: “Для учета доходов в случае оказания услуг по обслуживанию многоквартирных домов принимается единый заказчик-плательщик “собственники помещений”. Соответственно, и начисления в бухгалтерском учете нужно производить плательщику – населению, а информацию необходимо брать из ведомостей за месяц из расчетной программы или по данным расчетного центра.

От редакции. В силу ст. 8 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете” (далее – Федеральный закон N 402-ФЗ) учетную политику организации составляет совокупность способов ведения бухгалтерского учета. При формировании учетной политики в отношении конкретного объекта бухучета выбирается конкретный способ ведения бухгалтерского учета из способов, допускаемых федеральными стандартами. В п. 2 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации”, утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н, под учетной политикой организации понимается принятая ею совокупность способов ведения бухгалтерского учета, таких как первичное наблюдение, стоимостное измерение, текущая группировка и итоговое обобщение фактов хозяйственной деятельности. К способам ведения бухгалтерского учета относятся способы группировки и оценки фактов хозяйственной деятельности, погашения стоимости активов, организации документооборота, инвентаризации, применения счетов бухгалтерского учета, организации регистров бухгалтерского учета, обработки информации. Согласно Инструкции по применению Плана счетов порядок ведения аналитического учета устанавливается организацией исходя из настоящей Инструкции, положений и других нормативных актов, методических указаний по вопросам бухгалтерского учета (основных средств, материально-производственных запасов и т.д.). В комментарии к счету 62 четко сказано: аналитический учет по счету 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” ведется по каждому предъявленному покупателям (заказчикам) счету, а при расчетах плановыми платежами – по каждому покупателю и заказчику. При этом построение аналитического учета должно обеспечивать возможность получения необходимых данных по: покупателям и заказчикам по расчетным документам, срок оплаты которых не наступил; покупателям и заказчикам по не оплаченным в срок расчетным документам; авансам полученным.

Сказанное означает, что организация сама может установить способ ведения аналитического учета по счету 62. Но она не вправе сокращать аналитический учет произвольно путем объединения множества контрагентов. Таким образом, предложенное автором условие учетной политики о введении единого контрагента вовсе не означает, что в бухучете не будет информации по каждому собственнику помещений и по каждому расчетному документу. В связи с этим предлагаем дополнить учетную политику пунктом об организации аналитического учета: в отдельной программе, используемой для начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в аналитических таблицах, составляемых на основании отчетов расчетного центра или иных платежных агентов.

Есть только один нюанс: в доме могут быть и нежилые помещения, у которых тоже есть собственники. В данном случае необходимо производить начисления по каждому собственнику.

Если аналитический учет по счету 62 ведется в разрезе лицевых счетов (субконто “Контрагенты”), то в справочнике “Договоры” можно указать реквизиты договора, заключенного с собственником помещения, но лучше в обоих случаях (по лицевым счетам и по плательщику “Собственники помещений”) в справочнике договоров ввести наименования видов предоставляемых услуг, а по собственникам нежилых помещений – реквизиты договоров, это пригодится в дальнейшей работе. Последний справочник – субконто по документам расчетов будет заполняться постепенно в процессе работы при оформлении в бухгалтерском учете актов выполненных работ.

Бухгалтерская запись Дебет 62 Кредит 90.1 “Выручка” сформирует выручку и одновременно задолженность заказчиков точно так же, как и в любой другой отрасли оказания услуг.

Учет пеней

Особое внимание бухгалтеру следует обратить на расчеты с собственниками помещений в части пеней за несвоевременное внесение платежей. Нередко пени начисляются непосредственно в платежном документе, выставляемом должнику. По аналогии с отражением выручки на основную сумму платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги некоторые бухгалтеры пытаются начислить задолженность потребителя в сумме пеней. Пени должны быть или признаны должником (а это их уплата), или начислены по решению суда (отдельная проводка при наличии судебного решения: Дебет 62 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” Кредит 91 “Прочие доходы и расходы”). Поэтому записи по начислению пеней на счет 90 или 91 в соответствии с суммами, предъявленными в квитанции, в балансе не будет. Будет только проводка, связанная с уплатой пеней и одновременно с признанием прочего дохода.

Прямые расчеты потребителей за коммунальные услуги

Есть еще одна ситуация, часто вызывающая трудности у бухгалтеров. Она возникает, когда собственники помещений напрямую осуществляют платежи поставщикам коммунальных ресурсов (РСО). Это так называемые прямые платежи населения. Нужно ли отражать движение данных денежных средств в балансе УК (ТСЖ)? Ответ однозначный: нужно. Договор на поставку коммунальных ресурсов заключен между УК (ТСЖ) и поставщиком, соответственно, обязанность принять (купить) ресурс лежит на УК (ТСЖ). Поэтому бухгалтер делает проводку Дебет 20 Кредит 60 на основании счетов, выставленных поставщиками.

На УК (ТСЖ) также возлагается обязанность оплатить поставленный объем коммунальных ресурсов. Обоснование – условие заключенного договора ресурсоснабжения. Мы даже не будем спорить о том, что это все транзитные платежи, ведь из условий договора следует, что УК (ТСЖ) выступает в качестве абонента. В свою очередь, УК (ТСЖ) оказывает коммунальные услуги собственникам помещений, и у последних возникает обязанность оплатить их именно УК (ТСЖ).

В случае внесения платы собственниками напрямую поставщикам, что допускается на основании решения общего собрания согласно ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ, происходит исполнение обязательств третьими лицами (п. 1 ст. 313 ГК РФ) и одновременно погашается задолженность собственников помещений перед УК (ТСЖ). На основании данных об оплате, предоставленных поставщиком, бухгалтер должен сделать проводку Дебет 60 Кредит 62 по конкретному виду коммунальной услуги (справочник “Договоры”).

При заполнении баланса за 2014 г. необходимо помнить, что он должен быть распечатан на бумаге и подписан руководителем организации. Обратите внимание: подпись бухгалтера на отчетности не нужна согласно ч. 8 ст. 13 Федерального закона N 402-ФЗ. Причем руководитель должен также проставить дату подписания отчетности (см. Информацию Минфина России N ПЗ-10/2012). Баланс и отчетные формы должны соответствовать Приказу Минфина России от 02.07.2010 N 66н “О формах бухгалтерской отчетности организаций”, а это не те формы, которые заполняет бухгалтер в системах электронного документооборота для налогового органа.

Стандартной деятельностью всех управленцев является покупка необходимых ресурсов у соответствующих поставщиков и дальнейшая продажа их собственникам жилья.

Также к функциям УК относятся :

При покупке и реализации ресурсов возникает дебиторская задолженность и некоторые расходы. Это является неизбежным моментом.

В связи с этим ведение бухучёта в УК проходит в несколько этапов:

1. Выбор учётной политики . Здесь устанавливается и прописывается перечень правил, позволяющих и прочие активы организации. Чем точнее и тщательнее сформированы все нюансы и разобраны все вопросы, тем легче будет ведение бухгалтерского учёта на предприятии.
2. Разработка и выбор плана счетов . Этот документ формируется и обновляется на основании приказа Министерства Финансов №94н . В план должны быть включены только те счета, которые по факту будут использоваться в трудовой деятельности УК.
3. Утверждение форм первичных документов . УК могут использовать свои фирменные бланки, предварительно изготовив их, и утвердив, либо стандартные унифицированные формы документов. В том и другом случае вся документация должна быть закреплена в учётной политике компании.
4. Ведение бухгалтерского учёта . Эти обязанности выполняют уполномоченные сотрудники по участкам.
5. Предоставление отчётов . Главными документами является финансовый отчёт, бухгалтерский баланс и иные, предусмотренные ФЗ №402 .

Первые три пункта в обязательном порядке должны быть оговорены и оформлены в отдельном приказе, который подписывают директор компании и главный бухгалтер.

В основные должностные обязанности главбуха входят :

Обязанности главного бухгалтера не имеют особых отличий от обязанностей такой же должности в других сферах деятельности.

В чём заключаются отличия между ОСНО и УСН?

Управляющие компании в праве самостоятельно выбирать систему налогообложения . Различие заключается в том, что ведение бухучёта через систему УСН значительно проще, чем в ОСНО. Состав отчётности первой сокращён.

К тому же, специалисту бухгалтерии нет необходимости использовать проводки, указывающие на вычет и начисление НДС.

Предлагаем посмотреть видео о том, в чем заключается отличие ОСНО и УСН:

Какие проводки являются основными?

Для приобретения ресурсов управляющие организации пользуются следующими проводками :

1. Дебет 19, Кредит 60 счёта.
2. Дебет 60, Кредит 51 счёта.
3. Дебет 20, Кредит 60 счёта.
4. Дебет 68, Кредит 19 счёта.

Сфера оказания жилищно-коммунальных услуг предполагает использование :

Все вышеуказанные проводки используются в том случае, если управляющая компания выбрала систему УСН или ОСНО.

Однако при системе УСН действует льгота на оплату НДС, поэтому некоторые проводки из вышеуказанных не применяются.

Всё про учётную политику УК

Разрабатывает учётную политику (УП) в УК уполномоченное лицо, и чаще всего, это главный бухгалтер.

Регулируют УП Положение по бухгалтерскому учёту и Налоговый кодекс РФ . К нюансам процедуры можно отнести:

1. Если в законодательстве нет ссылок на какие-либо особенности, УК имеет право на самостоятельную разработку инструкций, положений и прочего.
2. В учётной политики компании должна быть отметка о выбранной системе налогообложения.
3. осуществляется с учётом норм налогового законодательства.

В учётной политике УК обязательно должны быть :

• Налоговые платежи.
• Заработная плата.
• Учёт материалов.
• Расчёты с поставщиками ресурсов.

Итак, мы рассмотрели все основные правила ведения учёта. Чем проще составлена УП организации, тем проще ведение учёта.

Налогообложение управляющих компаний ЖКХ

Все УК могут самостоятельно решать, какую систему налогообложения выбрать . Варианта может быть два УСН или ОСНО. Оба варианта содержат два вида налога:

1. на прибыль;
2. добавленную стоимость.

ОСНО широко используется во многих организациях. Однако система имеет значительный минус, заключающийся в высоком проценте налога на прибыль (20%). Дополнительно следует оплачивать НДС.

Для деятельности управляющих компаний этот процент очень большой и весьма невыгодный. Ведь всем известно, что некоторые новые УК работают первое время иногда в минус.

Однако преимуществом является тот факт, что на услуги, которые предоставляют УК, НДС не распространяется. Этот момент чётко разъясняет статья 149 НК РФ . Одновременно с этим, все предоставляемые услуги УК имеют единую цену , поэтому заработать какую-либо прибыль на этом у компании особо не получается.

Если говорить про систему УСН, то её используют небольшие компании. Как правило, доход таких фирм не превышает 60 000 000 рублей, а штат работников составляет не более 100 человек. Система УСН наиболее выгодна для УК, поэтому с ней работает множество компаний.

Проводки при УСН

Если организация выбрала упрощённую систему, то проводки Д68 К19, а также Д90/3 К68 использоваться не будут. Такие проводки необходимы для вычета и начисления НДС для тех компаний, которые выбрали ОСНО.

Преимущества работы на УСН для УК можно указать так :

1. Компания не оплачивает НДС (20%).
2. Компания освобождена от налога на прибыль.
3. Оплата отдельного сбора за использование УС – 5-15%.

Если организация пользуется ОСНО, то также имеет льготы по НДС. Льготы могут быть предоставлены, если УК оказывала жилищно-коммунальные услуги или осуществляла работы по содержанию и ремонту МКД.

ОКВЭД в сфере ЖКХ

Любая УК ведёт свою с целью извлечения прибыли. В связи с этим все компании обязаны пройти соответствующую регистрацию и получить код Общероссийского классификатора.

Этот код назначается с той целью, чтобы органы налоговой службы были в курсе, какой деятельностью занимается та или иная организация. Юридические лица не имеют право начинать свою деятельность без получения кода . Актуальными для УК являются следующие коды:

1. 70.32.2.
2. 70.31.
3. 70.32.

Эти цифры свидетельствуют о том, что компания осуществляет деятельность, связанную с управлением недвижимости, учётом и проведением инвентаризации.

Подводя итоги, отметим, что вести бухгалтерский учёт в УК не сложно, если этим занимается грамотный, образованный и опытный специалист. Основное, что следует выполнить – это правильно сформировать учётную политику, определиться с системой налогообложения и знать основные проводки. Актуальный план счетов всегда должен находиться на рабочем месте бухгалтера . Также следует своевременно следить за постоянными обновлениями в бухгалтерском учёте. Как правило, изменения происходят достаточно часто.

Выполняя эти правила, вы предупредите проблемы с ведением бухгалтерского и налогового учета в управляющих компаниях, а также сложности с налоговыми органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Окружающие нас многоквартирные дома нуждаются в управлении, которое немыслимо без налаженного учета. Бухгалтеры в системе ЖКХ весьма востребованы. В чем специфика работы в этой отрасли? Наша статья поможет вам сориентироваться.

Эксплуатация современного многоквартирного дома (МКД) требует решения многочисленных задач, главные из которых - обеспечение потребностей собственников помещений в коммунальных услугах, техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования, текущий и капитальный ремонт общего имущества. В этих целях собственники помещений должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Варианты предусмотрены в . Остановимся на двух из них, наиболее распространенных, - когда управление осуществляет товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо управляющая организация. Последнюю обычно именуют управляющей компанией (УК). Это юридические лица, функционирование которых немыслимо без отлаженного бухгалтерского учета. В чем его особенности?

Выбор способа управления

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, которая создается собственниками помещений для совместного управления общим имуществом и его содержания, а также для получения коммунальных услуг. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников большинством голосов (). А количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме ().

С 1 сентября 2014 года ТСЖ относятся к товариществам собственников недвижимости (ст. 123.12 - 123.13 ГК РФ, ). Отметим, что субъектом малого предпринимательства ТСЖ не считается.

ТСЖ и УК применяют код ОКВЭД 70.32 «Управление недвижимым имуществом» (70.32.1 - «Управление эксплуатацией жилого фонда», 70.32.2 - «Управление эксплуатацией нежилого фонда»).

На общем собрании собственники должны решить, организовать ли им ТСЖ либо нанять специализированную УК (). Закон допускает и такую конструкцию, когда ТСЖ заключает договор управления с УК. Но эту схему мы рассматривать не будем.

А вот если ТСЖ не создается, то выбранная собственниками УК заключает договор с каждым из них на условиях, указанных в решении общего собрания ().

Управляющая компания - это коммерческая организация. По договору управления за плату она обязуется:

• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• предоставлять коммунальные услуги владельцам помещений.

ТСЖ основано на членстве собственников (). Источником финансирования его деятельности являются обязательные платежи и взносы членов товарищества, размеры которых определяет общее собрание. Кроме того, общее собрание утверждает смету доходов и расходов товарищества на год ().

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Статус коммерческой либо некоммерческой организации определяет особенности бухгалтерского учета и налогообложения ее деятельности. Однако в любом случае бремя расходов по содержанию общего имущества МКД несут собственники помещений. А деятельность по управлению многоквартирными домами регламентируется едиными правилами, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

Рассмотрим основные положения учетной политики ТСЖ и УК.

Источники средств товарищества собственников жилья

Для начала определимся с характером поступлений ТСЖ. Средства ТСЖ состоят из (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

• обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
• субсидий (на обеспечение эксплуатации общего имущества, ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и др.);
• прочих поступлений.

Средства обязательных платежей и (или) взносов ТСЖ направляет на оплату расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Доходов они не образуют.

На заметку

ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов товарищества. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов (постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57).

Перечень видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься ТСЖ, носит закрытый характер. Это:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;
• сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД.

Доходы от такой деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).

Важный нюанс: ТСЖ осуществляет управление домом в целом и для этого собирает денежные средства со всех собственников помещений. Между тем не все они являются членами ТСЖ (ст. 143 ЖК РФ). Такие лица вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Эти средства относятся к прочим поступлениям.

Как видно, в ТСЖ поступают средства различного характера. Классификация поступлений определяет учетную политику.

Учет в ТСЖ

Большинство бухгалтеров (и не без оснований!) считает более ответственной постановку налогового учета. Поэтому с него и начнем. А учетную политику в целях бухгалтерского учета сформируем исходя из потребности в исчислении налогов.

Как правило, ТСЖ выбирают упрощенную систему налогообложения. Дело в том, что применение этого спецрежима позволяет применять пониженные тарифы страховых взносов. А именно - взносы за работников уплачиваются только в ПФР, причем по тарифу 20 процентов. Основание - подпункт 8 («я.2») пункта 1 и пункт 3.4 статьи 58 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования».

Обратите внимание

Если все собственники помещений в МКД - члены ТСЖ, то расчеты с ними не порождают доходов. Исключение - вознаграждение за работы и услуги индивидуального характера (подп. 4 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Поступления ТСЖ, которые не порождают доходов при «упрощенке», перечислены в письмах Минфина России от 21.01.2014 № 03-11-11/1653 и от 16.08.2013 № 03-11-11/33417. В соответствии с налоговым законодательством это:

• взносы членов (вступительные, членские, паевые) на содержание ТСЖ и ведение им уставной деятельности;
• средства собственников помещений на финансирование проведения ремонта общего имущества;
• средства бюджетов, выделяемые ТСЖ на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и с Жилищным кодексом;
• денежные средства, полученные ТСЖ в качестве комиссионера, агента и (или) иного поверенного, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

Важно знать

Общее имущество МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ) принимается на забалансовый учет - как в ТСЖ, так и в УК. Для этого следует открыть специальный счет.

Уставная деятельность ТСЖ охарактеризована в пункте 1 статьи 135 Жилищного кодекса. В частности, она подразумевает содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в МКД. Следовательно, поступления от членов ТСЖ на эти цели считаются членскими взносами и доходов в целях налогообложения они не образуют. А вот средства на те же цели, поступающие от «нечленов», - уже доходы.

Объем прав и обязанностей членов ТСЖ и «нечленов» (собственников помещений) - одинаковый (ст. 143.1 ЖК РФ), поэтому для снижения суммы налога при «упрощенке» агитируйте собственников за вступление в ТСЖ. К тому же собственник, не являющийся членом ТСЖ, находится в невыгодном положении. Не участвуя в общих собраниях членов ТСЖ, он может влиять на принятие решений, но обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт, размер которых устанавливается общим собранием членов ТСЖ.

Спрашивается: а нельзя ли в расчетах за индивидуальное потребление коммунальных услуг рассматривать ТСЖ в качестве посредника между собственниками и ресурсоснабжающими организациями? Такая позиция актуальна в отношении «нечленов» ТСЖ. Универсального ответа на этот вопрос не существует. Потребителем ресурсов являются владельцы помещений. Но отдельно взятый собственник принципалом выступать не может, постольку ТСЖ заключает договор на снабжение электроэнергией, водой, теплом и прочим дома в целом (всех собственников). Кроме того, сделка, совершенная до установления отношений по агентскому договору, не может быть признана заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85). Не считается для ТСЖ принципалом и ресурсоснабжающая организация, если она не выплачивает ТСЖ обязательное вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Добавим, что посреднические договоры ТСЖ охарактеризованы в письме ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526.

Итак, в составе поступлений ТСЖ - облагаемые и необлагаемые суммы. ТСЖ в качестве получателя целевых поступлений обязано вести раздельный учет расходов, понесенных в рамках целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ). А значит, перед бухгалтером встает задача: обеспечить распределение затрат косвенного характера, обеспечивающих деятельность ТСЖ. В большинстве случаев базой распределения общих расходов является площадь помещений. А если ТСЖ еще и оказывает собственникам платные услуги (скажем, по ремонту сантехники), то затраты на них можно выделить исходя из удельного веса такой выручки в общей сумме поступлений.

Затраты, произведенные в рамках целевого финансирования, в расходы не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ). В отсутствие раздельного учета средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Дополнительные разъяснения - в письме Минфина России от 21.02.2014 № 03-11-06/2/7386.

В итоге работа бухгалтера начинается с формирования постатейной сметы расходов и их последующего распределения. В этой связи предстоит организовать детализированный аналитический учет.

На основании сметы в отношении каждого собственника помещений производятся начисления:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 86
- отражена задолженность члена ТСЖ (по обязательным платежам, в том числе за индивидуальное потребление, а также по взносам);

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
- отражена задолженность собственника помещений, не являющегося членом ТСЖ (по тем же статьям).

О расходах ТСЖ производятся записи:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 70, 69, 71, 01, 10 и пр.
- признаны затраты на содержание ТСЖ;

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 68
- начислен налог, связанный с применением упрощенной системы налогообложения;

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60
- отражены затраты на содержание общего имущества МКД (согласно счетам ресурсоснабжающих организаций, а также за услуги и работы других сторонних организаций - например, за вывоз твердых бытовых отходов);

ДЕБЕТ 86, 20 КРЕДИТ 26
- распределены между собственниками помещений (членами ТСЖ и лицами, не являющимися таковыми) затраты на содержание ТСЖ и содержание общего имущества МКД (пропорционально площади помещений);

ДЕБЕТ 86, 20 КРЕДИТ 60
- отражена задолженность собственников помещений за индивидуальное потребление коммунальных ресурсов;

ДЕБЕТ 90 субсчет «себестоимость продаж» КРЕДИТ 20
- списаны затраты, связанные с обслуживанием «нечленов» ТСЖ.

А поскольку ТСЖ выставляет счета членам и «нечленами» по единому принципу, финансовый результат по счету 90 «Продажи» не образуется.

Расчеты с банком ведутся в следующем порядке:

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 51
- отражены расходы на расчетно-кассовое обслуживание;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
- получены проценты за остаток средств на счете;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» КРЕДИТ 99
- выявлена прибыль по операциям с банком;

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 84

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 86 субсчет «Фонд общего потребления»;
- нераспределенная прибыль отнесена к средствам целевого финансирования;

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»
- выявлен убыток по операциям с банком;

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 99
- произведена реформация баланса;

ДЕБЕТ 76, 62 КРЕДИТ 84
- убыток предъявлен к покрытию собственникам помещений.

Формирование и использование ремонтного фонда бухгалтер ТСЖ отразит записями:

ДЕБЕТ 86, 20 КРЕДИТ 96
- произведены отчисления в ремонтный фонд;

ДЕБЕТ 96 КРЕДИТ 60
- отражены фактические затраты на ремонт общего имущества МКД.

Затраты на оказание собственникам помещений платных услуг в индивидуальном порядке ТСЖ аккумулирует на счете 29 «Обслуживающие производства и хозяйства».

Такая учетная политика в целом соответствует Рекомендациям по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденным приказом Госстроя РФ от 14.07.1997 № 17-45. Правда, этот документ не является нормативным. Кроме того, в нем применены устаревшие номера счетов.

Размер платежей на содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Пример

Нераспределенная прибыль ТСЖ от банковских операций и от оказания платных услуг индивидуального характера за год составила 20 000 рублей. По решению собственников помещений эти средства были направлены на обустройство детской площадки на придомовой территории МКД. Бухгалтер ТСЖ сделал учетные записи:

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 86 «Фонд благоустройства территории»
- 20 000 руб. - прибыль от предпринимательской деятельности признана средством целевого финансирования;

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
- 20 000 руб. - отражены затраты на сооружение детской площадки силами подрядчика (включая НДС);

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
- 20 000 руб. - оплачены работы подрядчика;

ДЕБЕТ 86 «Фонд благоустройства территории» КРЕДИТ 10
- списаны средства целевого финансирования, использованные по назначению;

ДЕБЕТ 012 субсчет «Имущество ТСЖ, приобретенное за счет средств целевого финансирования»
- 20 000 руб. - сооружения на детской площадке приняты на забалансовый учет (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Учетная политика управляющей компании

Как уже отмечено, управляющая компания - коммерческая организация, целью деятельности которой является извлечение прибыли. Деятельность в сфере ЖКХ прибыльной не считается, поэтому каждая УК обычно принимает на обслуживание несколько МКД. В результате по критерию величины дохода управляющие организации не имеют возможности применять «упрощенку». Они уплачивают налоги в соответствии с общим режимом налогообложения.

Обратите внимание на отношения между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией распространяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в. 3 обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2013 г., утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014).

На заметку

Банкротство ТСЖ либо управляющей организации перспектив не имеет, поскольку взысканием долгов с собственников помещений займется арбитражный управляющий.

Условия деятельности УК охарактеризованы в статье 162 Жилищного кодекса. Бухгалтеру важно уяснить следующее. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. На основании указанного договора УК по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления. В договоре должны быть указаны: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД.

При таких обстоятельствах все средства, поступившие от собственников, признаются доходами УК, а ее издержки, связанные с получением этих доходов, - расходами.

В итоге УК организует учет по схеме оказания возмездных услуг и выполнения работ по договору подряда. Поэтому все поступления от собственников помещений считаются доходами УК, за исключением тех расчетов, в которых УК выступает в качестве агента. Этот подход применяется как в целях бухгалтерского учета, так и в целях налогообложения. Подробности - в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 29.01.2014 № Ф03-6635/2013.

Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД подписывает председатель совета многоквартирного дома (подп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Все мы не только счетные работники. Большинство из нас - еще и жители многоквартирных домов. Кому, как не бухгалтерам, участвовать в их управлении? Практика показывает, что среди активистов, на общественных началах контролирующих сферу ЖКХ, наши коллеги лидируют.

Елена Диркова, редакция журнала «Практическая Бухгалтерия»

Есть вопрос?

«Практическая бухгалтерия» - бухгалтерский журнал, который упростит Вашу работу и поможет вести бухгалтерию без ошибок. Получите гарантированный ответ эксперта на Ваши вопросы, а таже

Управляющие компании предоставляют коммунальные услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД на основании договора управления. У бухгалтеров и экономистов управляющих организаций зачастую возникает вопрос, как правильно вести учёт выручки в бухгалтерском и налоговом учёте по счёту 90 "Продажи"? Постараемся в сегодняшней статье в этом разобраться.

Стоимость договора управления

УК в своём годовом отчёте по форме 2.8 должна раскрыть информацию о суммах, начисленных потребителям за прошедший год, с разбивкой:

• по каждой коммунальной услуге;
• на содержание общего имущества дома;
• на текущий ремонт;
• на услуги управления.

Сотрудник, ответственный за заполнение этой формы отчётности, может взять сведения из бухгалтерских регистров. Поэтому аналитический учёт по счёту 90 должен обеспечить необходимую для отчётности детализацию.

Также в форме 2.8 присутствует требование о необходимости размещать сведения о годовой фактической стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Это, в свою очередь, тоже указывает на обязательность детализации статей доходов от выручки по содержанию общего имущества. Если же у вас таких данных нет, то их всегда можно взять из первичных документов бухгалтерского учёта.

Для требований Стандарта раскрытия информации и сдачи годового отчёта УК за прошедший год по форме 2.8 достаточно отделить коммунальные услуги от услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При разработке учётной политики управляющей организации необходимо аккумулировать и отражать по счетам информацию бухгалтерского учёта так, чтобы в любой момент извлечь необходимые сведения без проблем.

Деятельность управляющей компании чаще всего сводится к двум процессам: приобретение ресурсов у поставщиков и последующая перепродажа их жальцам. Первый процесс образует кредиторскую и расходы организации, второй – дебиторскую задолженность и доходы.

Удобнее всего ведение бухгалтерского учета управляющей компании представить в виде последовательных этапов.

Составление учетной политики

В бухгалтерском учете учетная политика – это своеобразный свод правил, которые определяют тонкости учета отдельных активов и обязательств, доходов и расходов.

Обратите внимание! Чем точнее и полнее будут прописаны в учетной политике вопросы учета, тем проще будет бухгалтерам в процессе практической деятельности.

Зачем нужна учетная политика понятно, однако что она должна в себе содержать? УК должна вести точный учет в таких сферах своей деятельности:

Для грамотного составления учетной политики, нужно обратиться к Положению по бухгалтерскому учету 1/2008 «Учетная политики организации» . Кроме учетной политики для использования в бухгалтерском учете, управляющая компания должна также составить учетную политику для ведения налогового учета.

Круг вопросов, отражаемых в данном документе, аналогичен вышеизложенному, единственный нюанс – вопросы учета должны соответствовать положениями Налогового Кодекса РФ.

Составление рабочего плана счетов

План счетов – это основа ведения бухгалтерского учета , поэтому к данному вопросу нужно отнестись серьезно. Рабочий план счетов составляется на основе плана счетов, утвержденного Приказом Министерства Финансов РФ №94н от 31.10.2000 .

Совет! Целесообразно включить в рабочий план только те , которые будут использоваться управляющей компанией, при этом такие счета, как, например, счет 11 «Животные на взращивании и откорме» и подобные им лучше исключить.

Утверждение форм первичной учетной документации

Зачастую управляющие компании, так же, как и большинство коммерческих организаций, применяют унифицированные формы, утвержденные различными приказами Госкомстата, несмотря на то, что с 1 января 2013 года они необязательны к применению.

Какой бы вариант вы не выбрали – утвердить свои формы или воспользоваться существующими – формы первичных документов необходимо закрепить в учетной политике управляющей компании ЖКХ .

Учетная политика, рабочий план счетов и формы учетной документации оформляются единым приказом, который должен быть подписан руководителем управляющей компании и ее главным бухгалтером.

Данный документ лучше обновлять ежегодно, так как законодательство часто меняется , и положения учетной политики в течение года зачастую теряют актуальность.

Ведение бухгалтерского учета

Данный этап основной во всей деятельности бухгалтерской службы управляющей компании. Бухгалтерский учет УК не отличается от действий бухгалтеров обычной коммерческой организации : учет ведется непрерывно, каждый факт хозяйственной деятельности оформляется первичным документом и отражается в регистрах учета двойной записью – или, проще говоря, проводкой, о которых более подробно будет рассказано позже.

Составление отчетности

Бухгалтерская отчетность, которая составляется управляющей компанией, совпадает с пакетом отчетности любой коммерческой организации: бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах и др. Состав отчетности утвержден Федеральным законом №402-ФЗ «О бухгалтерском учете» .

Важно! Кроме бухгалтерской отчетности, необходимо также вовремя составлять и сдавать статистическую отчетность.

Перечисленные этапы составляют целостный процесс ведения бухгалтерского учета в управляющей компании. Однако есть еще один вопрос, который значительно влияет на учет – это режим налогообложения. Выбор управляющей компании стоит между двумя режимами: общая система налогообложения (ОСНО) и упрощенная система (УСН). Расскажем подробнее о бухучете в управляющей компании на УСН.

УСН или ОСНО – какой режим налогообложения выбрать управляющей компании?

Общая система налогообложения может применяться любыми организациями и, с точки зрения простоты, наиболее приемлема.

Однако налоговое бремя, которое ложится на компанию в данном случае, достаточно высокое – организации нужно уплачивать налог на прибыль по ставке 20% и налог на добавленную стоимость .

При уплате последнего, управляющие компании имеют преимущество перед другими коммерческими организациями: согласно положениям статьи 149 Налогового Кодекса РФ , коммунальные услуги, оказываемые населению и услуги ремонта, оказываемые УК с привлечением сторонних подрядчиков, освобождаются от налогообложения НДС .

Однако данные законодательные нормы на практике практически не дают экономии: в первом случае это невозможно, так как коммунальные услуги оплачиваются по единым тарифам, и управляющие компании фактически на них не зарабатывают (поэтому налоговая база по НДС равна 0).

Во втором случае арбитражная практика такова: налоговые органы считают, что не подлежит обложению НДС только тот доход от ремонта, сумма которого равна расходу – суммам, уплаченным сторонним организациям.

Такая точка зрения поддерживается судами, поэтому теоретическая экономия на практике оборачивается только лишними спорами с регулирующими органами.

Справка! Вследствие вышеперечисленного можно сделать вывод, что для управляющей компании зачастую выгоднее применение УСН.

Упрощенная система налогообложения УК может применяться в следующих случаях :

• доходы компании за период не превышают 60 млн рублей;
• в штате организации не должно быть больше 100 человек;
• балансовая стоимость основных средств компании – менее 100 млн рублей.

На практике для управляющей компании данные условия выполнимы.

Перейти на УСН можно, написав соответствующее заявление в налоговую инспекцию до 31 декабря.

Организации, применяющие данный режим, освобождаются от уплаты налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, вместо этого они перечисляют в регулирующие органы налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.

Ставка составляет 6% для объекта обложения «доходы» и 15% для объекта обложения «доходы минус расходы». Особенность налогового учета при применении данного специального режима заключается в определении доходов и расходов кассовым методом, то есть по моменту поступления денежных средств и списания их с расчетного счета.

Чтобы выбрать, какой режим налогообложения экономически целесообразен для вашей управляющей компании, обратите внимание на ее финансовые результаты.

Совет! Если компания чаще всего находится в убытке, то, скорее всего, наиболее выгодно будет применение УСН «доходы минус расходы», так как платить придется только так называемый минимальный налог: 1% от доходов за период.

Учитывайте, что финансовые результаты, исчисленные по кассовому методу, могут значительно отличаться от прибыли/убытка по методу начисления .

Проводки в бухгалтерском учете управляющей компании

1. Приобретение ресурсов:
   • Д20 К60 – приобретена электроэнергия, водные ресурсы и др. у поставщиков;
   • Д19 К60 – отражен НДС по приобретенным ресурсам;
   • Д68 К19 – НДС принят к вычету;
   • Д60 К51 – перечислены денежные средства в счет оплаты приобретенных ресурсов;
2. Оказание услуг жилищно-коммунального характера:
   • Д62 К90/1 – выставлены счета собственникам жилья;
   • Д 90/2 К20 – отражена себестоимость оказанных услуг;
   • Д90/3 К68 – начислен НДС;
   • Д51 К62 – поступили средства от собственников;
   • Д60 К62 – зачет средств, которые поступили напрямую от собственников к поставщикам ресурсов.

Указанные проводки применимы для бухгалтерского учета тех управляющих компаний ЖКХ, которые находятся на ОСНО. В учете в УК при УСН, проводок Д68 К19 и Д90/3 К68 не будет.

Что касается льгот по НДС для управляющих компаний, находящихся на ОСНО, они отражаются в учете следующим образом — Д20 К19 – НДС по приобретенным ресурсам отражен в составе их себестоимости (проводок Д68 К19 и Д90/3 К68 при этом также не будет).

Перечисленные выше проводки наиболее часто встречаются в учете управляющих компаний, однако, конечно же, только ими бухгалтерский учет в управляющих компаниях не ограничивается. При возникновении вопросов по другим объектам учета, бухгалтер может обратиться к Инструкции к плану счетов , являющейся частью упомянутого выше Приказа Минфина РФ №94н .

Управляющая компания ЖКХ: ОКВЭД

При регистрации управляющей компании есть еще один важный вопрос – выбор кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности.

Справка! Код ОКВЭД предназначен для того, чтобы регулирующие органы были осведомлены, чем занимается организация.

В случае УК, наиболее приемлемый код деятельности – 70.32.1 — управление деятельностью жилого фонда.

Однако зачастую компании указывают код 70.32 — управление недвижимым имуществом.

Он не противоречит виду деятельности организации и при этом включает в себя сразу три вида деятельности – указанный 70.32.1, 70.32.2 — управление деятельностью нежилого фонда и 70.32.3 — деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества.

В заключении стоит сказать, что организация процесса бухгалтерского учета в управляющей компании чаще всего не вызывает проблем вследствие однотипности и регулярности совершаемых операций. Главное – придерживаться последовательности и непрерывности ведения учета и соблюдать законодательные нормы, в таком случае проблем с регулирующими органами точно не возникнет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .