Как из обычной дачи сделать участок ИЖС? Перевод садового участка из снт в ижс Можно ли дачу оформить под ижс

Разрешение на перевод садовых домиков в статус жилых – важный шаг навстречу не только заядлым огородникам, но и тем, кто с помощью дачи желает решить свой квартирный вопрос.

Такое разрешение жители страны получили два года назад, когда Конституционный суд Российской Федерации дал добро на регистрацию граждан в садовых домиках. До этого момента прописка на даче была запрещена Федеральным законом «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года.

Как оформить дачу как жилое помещение

Иногда возникает такая ситуация, когда единственным жильем человека является дача. Проживать там можно, а вот прописаться до последнего времени было нельзя. Дачу нельзя было перевести в разряд жилых помещений, так как земельный участок, на котором она построен не предназначен для того, чтобы строить на нем жилой дом.

Сейчас, согласно решению Конституционного суда, у людей, постоянно проживающих на даче появилась возможность перевести ее в жилое помещение.

Как перевести дачный дом в жилой

Многие на сегодняшний день сталкиваются с проблемой перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. Если вы приобрели дом, который находится в нежилом фонде, а вы хотите перевести его в нежилой, то следует выполнить некоторые требования, прежде чем это станет возможным для осуществления. Есть множество всяких контор, которые готовы взяться и помочь Вам в этом нелегком деле, но чтобы не попасть в руки мошенников, нужно немного разбираться в элементарных понятиях данной тематики.

Как перевести дачу из нежилого в жилой фонд?

г) наличие коммуникаций, питьевой воды которая в свою очередь должна соответствовать результатам экспертизы на пригодность, круглогодичного электричества, наличие отопления (лучше водяного)

2. Возможность признания дачного жилого строения жилым домом на сегодняшний день определяет только суд! Если в ходе судебного заседания будет доказано, что жилое строение отвечает всем санитарным и

Как переоформить дачу в жилой дом – инфографика

Правительство утвердило порядок перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома. Таким образом, с 29 апреля такой перевод будет осуществляться бесплатно органами местного самоуправления, к которым расположен дачный участок.

Разница между домом и дачей заключается в целевом использовании. Юридически дом предназначен для постоянного, круглогодичного проживания всей семьи.

Перевод дачи в жилое помещении

Слово «прописка» давно не используется в законодательных актах. Сегодня ее заменило понятие «регистрация по месту жительства ». Но суть осталась прежней. Без «прописки» трудно найти работу, прикрепиться к поликлинике, получать пенсию, пособие, устроить ребенка в сад или в школу и многое другое. Хотя Конституция и гарантирует свободу передвижения и выбора места жительства.

Напомним, что именно на это противоречие с законом сослались семеро россиян, которым запретили зарегистрироваться на своей даче, несмотря на то, что ни у кого из них не было другого жилья.

Перевод дачного дома в жилой будет бесплатным

Прошлогоднего сентября глава государства одобрил закон, который разрешает переводить дачные и садовые дома в жилые и регистрировать в них место проживания.

Если дачный или садовый кооператив присоединен к какому-то населенному пункту, то, соответственно, надо обратиться в орган местного самоуправления – или к председателю сельсовета, или в райгосадминистрацию с соответствующим пакетом документов, - комментирует Светлана Бовсуновская, президент Лиги экспертов Украины.

Перевод нежилого помещения в жилое, или Жилье меняет статус

Острая жилищная проблема, нехватка жилья толкает наших граждан скупать нежилые помещения и переоборудовать их в жилье. Разберемся, как перевести нежилое помещение в жилое и с какими трудностями может столкнуться собственник объекта недвижимости.

Жилое помещение - это квартира, дом или иное строение, которое отвечает всем санитарным и экологическим нормам, требованиям безопасности и пригодно для проживания людей.

Перевод садового домика в жилое помещение

Такое разрешение жители страны получили два года назад, когда Конституционный суд Российской Федерации дал добро на регистрацию граждан в садовых домиках. До этого момента прописка на даче была запрещена Федеральным законом «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. Суд признал, что данный запрет противоречит Конституции РФ. Таким образом, граждане РФ получили возможность строить на садовых участках полноценные дома и прописываться в них.

Если вы решили приобрести земельную территорию в поселке дачного типа и решили обосноваться в этом месте, то стоит подумать, как перевести статус простого участка в ? Придется столкнуться со многими трудностями, чтобы добиться результата.

Статус земли

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Действующее законодательство РФ выделяется несколько категорий земельных участков.

Дополнительно они подразделяются на несколько видов, определяющие варианты применения территорий.

Если вы приняли решение о покупке дачного участка, то требуется определиться с тем, для чего эта земля может использоваться. Перед приобретением нужно узнать, для каких целей выделяется земля?

Может быть два варианта:

• для осуществления сельскохозяйственных работ;
• для проведения индивидуального строительства жилья.

ИЖС – аббревиатура, зачастую встречающаяся в документации. Она указывает на статус участка земли и позволяет использовать его для индивидуальной застройки.

На сегодняшний день такие территории являются наиболее популярными, поскольку разрешают возведение дома.

Однако к строению предъявляются , например:

• высота здания не более трех этажей;
• дом должен быть предназначен для одной семьи;
• у него должен иметься почтовый адрес.

После завершения строительства в доме, если он соответствует всем требованиям, можно .

ИЖС запрещает возведение многоэтажных зданий, которые в последующем будут использоваться для коммерческих целей.

Назначение

Главной причиной для создания участка со статусом ИЖС является возможность появления у населения личного жилья, возведенного за их финансовые средства.

В таком случае должен включать не только дом, но и участок, предназначенный для осуществления сельскохозяйственных работ.

Правовое регулирование

Изменение статуса участка осуществляется с опорой на действующее законодательство РФ.

Основными источниками являются Земельный Кодекс РФ и соответствующий от 2004 года.

Как перевести дачный участок под ИЖС?

Как перевести под ИЖС? Перевод дачного участка в статус ИЖС – задача, которая стоит перед многими гражданами страны.

Чтобы осуществить перевод, потребуется:

1. Собрать пакет документов.
2. Направить его в государственные .

Можно ли?

Перевести участок под ИЖС можно. Для этого потребуется переделать целевое назначение.

На некоторых участках, месторасположение которых находится за чертой города, переделать назначение будет невозможно, поскольку населенные пункты становятся больше.

В чем разница?

Первое, что необходимо учитывать – статус ИЖС может быть получен путем изменения категории сельскохозяйственных территорий на земли, относящиеся к населенным пунктам.

Здесь возникает сложная ситуация – населенный пункт располагается в определенных границах, следовательно, для переведения участка, их потребуется расширить.

Следовательно, если участок не примыкает к городу или селу, то перевод невозможен.

Второй вариант – зарегистрировать дом в качестве объекта индивидуального жилищного строительства.

Такой путь возможен только в том случае, если он соответствует ряду требований, иначе он будет признан непригодным для проживания государственной комиссией.

Сложно ли?

Чтобы переоформить дачный участок, потребуется много сил и времени. Для начала рекомендуется посоветоваться с юристом – он ответит на вопрос, можно ли перевести ваш участок.

Согласно нормативно-правовым актам, регулирующим перевод участка, проведение этого мероприятия возможно, если:

• участок, в отношении которого будет осуществлена процедура, принадлежит вам на правах собственности;
• земля является собственностью муниципальных органов власти и не предназначается для сельскохозяйственной работы;
• земельные участки находятся во владении субъектов государства;
• у земли имеется другое целевое значение.

Какая земля подходит для перевода?

Для осуществления перевода дачного участка под индивидуальное жилищное устройство необходимо подобрать соответствующую территорию.

Подходят земли:

• с развитой социальной и информационной структурой;
• с наличием коммуникационных систем, в том числе охраны;
• транспортная доступность – связь с городом или другим близлежащим населенным пунктом;
• в особенности хорошо, если рядом с участком (на расстоянии 300-400 м от дома) будет расположен водоем.

Чтобы возвести дачный дом на этой территории, не потребуется разрабатывать отдельный проект.

Порядок действий

Кратко процедура перевода дачного участка в статус ИЖС включает в себя следующие этапы:

1. Подготовка документов (важно собрать всю документацию своевременно, чтобы решение проблемы не затягивалось на длительное время).
2. Установление пограничных линий участка.
3. Передача собранных документов в кадастровую палату на рассмотрение.

Какие документы понадобятся?

Как перевести дачный участок в ИЖС?

Чтобы это сделать, потребуется собрать следующие документы:

• разрешение, выданное земельным советом населенного пункта;
• заявление, составленное гражданином-собственником территории;
• ксерокопия документа о наличии права собственности (предварительно бумагу требуется заверить в нотариальной конторе);
• ксерокопия паспорта и кода.

Все документы подаются в организацию, специализирующуюся на разработке проектов. В её задачи входит подготовка проекта, связанного с изменением цели использования земли.

Затем вся документация поступает на утверждению к совету населенного пункта, после чего отправляются в государственный кадастр. Это требуется для внесения поправок в базу данных.

Владельцы дач могут со временем переоформить их в жилой дом, что дает дополнительные преимущества. В таком доме можно зарегистрироваться и жить в течение всего года. Для этого важно выполнить определенную последовательность действий. Как правильно переоформить дачу?

Нормативная база

Для перевода дачи в жилую недвижимость следует руководствоваться требованиями ФЗ № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Его еще называют законом о дачной амнистии.

В нем предусматривается упрощенный порядок перехода статуса постройки. Но для этого выполняются определенные условия.

У кого есть право?

Не у всех есть возможность пройти через упрощенный порядок получения собственности.

Правообладатель должен обеспечить выполнение следующих требований:

• Участок по документам может использоваться для ведения подсобного хозяйства.
• Дом не просто признан жилым, но может реально использоваться для жизни в холодное время года.
• Нежилые и жилые объекты, .
• Наличие других построек, на которые не нужно получение разрешения.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение необходимо на все капитальные постройки. Закон о дачной амнистии действует только в отношении домов, взведенных до 1 октября 2001 года.

Требования к дому и земле

Чтобы признать дачную постройку жилым домом, она должна отвечать определенным критериям:

Обратите внимание! В ИЖС допустимо переводить не все участки. Они могут быть частью муниципальной или государственной собственности. Важно выяснить эту информацию заблаговременно.

Кроме того, к жилому дому предъявляются такие требования:

1. У дома должен быть определенный набор помещений – жилая комната, кухня, душевая или ванная. Во всех регионах действуют свои минимальные нормы для помещений. Так, площадь кухни в среднем составляет 6 кв.м., жилой комнаты – 12 кв. м.
2. Потолки должны иметь высоту не менее 2,5 метров.
3. Должны быть все коммуникации в доме, такие как отопление, электричество, вода, канализация и вентиляция.
4. Постройка должна соответствовать всем строительным и санитарным нормам. Кроме того, она должна отвечать правилам пожарной безопасности.
5. В БТИ предоставляется технический паспорт на постройку. Для его изготовления может потребоваться техническая экспертиза с выездом специалиста.

Выделяют следующие отличия дачного дома от жилого:

Единственное место для жизни – это главное основание для перевода дачного дома в жилой. Если прописка разрешается, и дача является единственным местом жительства, можно переоформить постройку в жилой дом.

Необходимый пакет документов

Для переоформления земли потребуется весомый пакет документов:

Это основные документы, которые требуются для переоформления. Но могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации.

Особенности перевода

Сегодня существует два основных способа для перевода дачной постройки в жилую – через органы самоуправления и в судебном порядке. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности.

Через суд

Оформление может произойти намного быстрее и с меньшими затратами. Это связано с тем, что инициатива исходит не от частного лица, а от судебного органа.

Для увеличения шансов на успех необходимо выполнить следующую последовательность действий:

Подготовка к судебному процессу	Необходимо собрать все документы, которые дают основание на перевод дачи в жилой дом. Если каких-то документов нет, их необходимо получить в профильных инстанциях. Так, некоторые документы можно получить в БТИ, Росреестре и администрации.
Подготовка искового заявления	Для этого можно обратиться к юристу или подготовить иск самостоятельно. В заявлении кратко и лаконично описывается проблема и просьба перевести землю в другую категорию. Важно указать, что у вас нет другого места жительства и возможность оформить регистрацию по другому адресу.
Передача иска и документов в суд	Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения участка. В приемной на вашем экземпляре проставят штамп с входящим номером. К заявлению не нужно прилагать оригиналы документов, достаточно их копий.
Участие в процессе	Важно заранее продумать доказательную базу и аргументацию обоснованности ваших требований. Тогда будет принято положительное решение всего за несколько заседаний. На процесс может уйти до 2-х месяцев.
Получение документов на дом	Важно заказать технический и кадастровыйпаспорт.
Регистрация прав владения	Для этого необходимо подать документы на дом и землю в Росреестр. С ними подается решение суда. После регистрации прав вам выдадут выписку из ЕГРН.

Через администрацию

Необходимо готовиться к тому, что в этом случае процедура может затянуться. Понадобится согласование с различными инстанциями, возможны дополнительные расходы на кадастровые работы.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

• Собрать требуемый пакет документов.
• Подать заявление и документы в администрацию.
• Получить ответ в письменной форме.
• Переоформить документы в кадастровой палате.
• Зарегистрировать право собственности в Росреестр.

В данном случае основные временные затраты связаны со сбором необходимой документации. Требуется межевание территории, которое проводится с уведомлением всех соседей.

Причины отказа

Подобные заявки одобряют не всегда, для отказа существуют такие распространенные причины:

Важно! Отказ не всегда является окончательным. Это возможность исправить недоработки и подать повторное заявление. Если же вы уверены в своей правоте, можно подать исковое заявление в суд.

Таким образом, перевод дачи в жилой дом позволяет получить дополнительные преимущества для проживания. Это дает возможность получить постоянную или временную регистрацию. Но для этого необходимо собрать документы и выполнить определенную последовательность действий.

Видео сюжет расскажет, как изменился порядок оформления дачных домиков

Желание проживать вне границ мегаполиса вполне объяснимо. Поэтому многие стремятся жить за городом, поближе к природе, в экологически чистых зонах. Как можно кстати для этого подходит дача. Да, именно дача, почему? Ее можно достаточно просто перевести в жилой фонд, главное, нужен полноценный дом, а не классическая дачная постройка. Чтобы возвести постоянное жилье со всеми удобствами и жить в нем, его нужно узаконить.

• Категории участков земли
• Виды земельных наделов
• Главные отличия дачи от жилого дома
• Как перевести дачу в жилую категорию
• Какая документация понадобится
• Способы, как перевести дачу в жилой фонд
• В чем преимущества ИЖС перед дачным участком
• Что выгоднее − ИЖС или ЛПХ
• Перепродажа дачных наделов, как бизнес

Но не на всяком земельном участке возможно возведение законного капитального жилья. В некоторых случаях выгоднее купить дачный домик на 3-4 км дальше по трассе. Поэтому для начала нужно разобраться с тем, земли какого назначения лучше подойдут для строительства дома для постоянного проживания.

Категории участков земли

Согласно законодательству РФ земли могут подразделяться по виду использования, а также по территориальному признаку. Земельный кодекс выделяет следующие виды земельных наделов:

• для сельхоз.предназначения;
• земли отраслей промышленности;
• территории населенных пунктов;
• фонды лесного и водного хозяйств;
• заповедные зоны;
• резервные наделы.

Федеральный закон на основании предоставленных обоснований предусматривает перевод земель из одной категории в другую. Определенное целевое предназначение земельного участка дает возможность возводить различные строения (дачные, временные, хозяйственные, капитальный дом).

Виды земельных наделов

Закон позволяет строить те или иные сооружения на землях для сельхозработ и на участках в пределах населенных пунктов. Но правовой статус сооружений будет разный. Земля под сельхоз.использование может быть предназначена для:

• сельхозпроизводства и ведения личного подсобного хозяйства(ЛПХ);
• ведения крестьянско-фермерской деятельности;
• садоводства и огородничества, животноводства, дачного строительства.

Земельные территории населенных пунктов предназначены под:

• строительство жилья;
• проведение коммуникаций;
• транспортное использование;
• другое.

В свою очередь, земли жилых поселений также могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства и личного подсобного хозяйства.

Таким образом, земельный надел, на котором возведено дачное строение, может находиться на сельхоз.землях или в пределах населенного пункта. Жить круглый год на даче по закону нельзя. Если же участок земли в пределах поселения и он предназначен для жилого строительства (ИЖС), вы имеете законное право возвести капитальный дом и проживать в нем круглогодично. Кроме того, ИЖС позволяет беспрепятственную регистрацию по данному адресу.

Главные отличия дачи от жилого дома

Дача – это временное строение, приспособленное для сезонного проживания, которое может находиться на землях сельхоз.использования. Как правило, не имеет подведенных коммуникаций и не всегда гарантирует право оформить прописку. Если дача находится в садовом некоммерческом товариществе (СНТ), то там прописка невозможна. Так как СНТ расположены на сельхоз. землях. Если же участок входит в дачное некоммерческое партнерство (ДНП), то прописка возможна.

Жилой дом − это капитальное здание для постоянного проживания, может находиться только на территории населенных пунктов. Имеет коммуникации (в обязательном порядке), дает полное право временной или постоянной прописки.

Как перевести дачу в жилую категорию

Если строение находится в населенном пункте, то переоформить дачу в жилой дом будет возможно путем выполнения законодательных норм и требований. Которые достаточно просто исполнить в пределах уже обжитого и обеспеченного инфраструктурой населенного пункта. Если же дачный участок находится на сельхоз. территории, то смену целевого использования земли гос.органы могут не утвердить в силу объективных причин. Так как надел чисто по техническим и территориальным особенностям не получится отнести к зоне жилых построек.

Согласно нормативам законодательства, переведение земельного участка в иную категорию возможно, если:

• участок является вашей личной собственностью;
• надел − муниципальная собственность и не используется для сельскохозяйственных работ;
• земля находится во владении субъектов государства;
• у земли иное целевое значение.

Пригодными для перевода в ИЖС считаются земельные наделы, которые расположены рядом с развитой социальной и коммуникационной системами, где есть транспортная доступность.

Какая документация понадобится

Для начала процесса перевода дачного участка под ИЖС нужно собрать пакет следующей документации:

• разрешение, выданное местным органом самоуправления, на перевод земли под иное использование;
• заявление владельца (или всех собственников участка);
• нотариально заверенная копия свидетельства права собственника на землю;
• ксерокопия гражданского паспорта и идентификационного кода.

Чтобы узаконить постройку дачи, как ИЖС, необходимо выполнить некоторые нормативы касательно строения, чтобы оно стал жильем для постоянного проживания.

Требование к дому:

• Наличие жилой комнаты, кухни, ванной, санузла и душевой. Существуют региональные нормативы минимальной площади помещений.
• Обеспечение электричеством, отоплением, водой. А также канализацией и вентиляцией. Постройка обязана соответствовать строительным, пожарным, санитарным нормам.
• Обязательной является документация БТИ на здание. Чаще всего достаточно техпаспорта, но иногда требуют проведения строительно-технической экспертизы.
• Высота дома не должна превышать 3-х этажей и предназначен он должен быть для одной семьи.
• Почтовый адрес.

Способы, как перевести дачу в жилой фонд

Когда собрана документация, процедура переоформления дачного участка может быть обеспечена двумя способами:

Способ 1. Посредством работы органов местного самоуправления. Сначала собранный пакет документации подается в специальную проектную организацию, которая готовит проект по переводу земли в иное целевое использование. После чего данный проект проходит стадию утверждения на уровне местного совета(примерно месяц). Затем полученные одобренные документы отправляются в государственный кадастр и следом в госреестр, где будет подтверждено ваше право на дом. Местный совет также выдает вам справку с указанным в ней адресом.

Способ 2. Через судебные инстанции. Оформление таким путем проходит несколько быстрее. Собранный пакет документов и исковое заявление подается в суд. Для участия в судебном процессе приготовьте все доводы и доказательную базу. Стоит отметить, что аргументом в пользу переведения дачной постройки в жилую может стать то, что дача является единственным местом проживания гражданина(то есть он там прописан, ДНП).

После положительного решения суда получаете кадастровую и техническую документацию на дом, регистрируете свои права собственности.

В чем преимущества ИЖС перед дачным участком

Главное достоинство земли, оформленной под жилую застройку − это ее рыночная цена, которая значительно выше стоимости дачных наделов любого вида. К тому же, инфраструктура вокруг ИЖС развивается за счет бюджета данного поселения. Так как закон обязывает благоустраивать территорию населенного пункта.

А в дачных кооперативах и в СНТ любые коммуникации, благоустройство прилегающих земель обеспечивается за счет членских взносов владельцев участков. К тому же, дома ИЖС могут выступать в качестве залогового имущества для банка.

Дачи, находящиеся в составе ДНП, также могут быть залогом для банка. Но поскольку такие строения не всегда обеспечены достаточными коммуникациями, их банковская оценка будет не высока.

Что выгоднее − ИЖС или ЛПХ

Личное приусадебное хозяйство, находящееся в пределах жилого поселения, обладает рядом преимуществ. Участок ЛПХ предназначен для ведения хозяйственных работ, но на нем разрешено строительство построек для жилья. Если ЛПХ находится вне поселения (просто в поле), там нельзя строить ни временных, ни хозяйственных, ни капитальных построек. Наделы ИЖС имеют одно целевое предназначение – индивидуальное строительство. Поэтому, если рассматривать земельные наделы в жилых зонах в перспективе строительства жилья, то между ИЖС и ЛПХ существенных различий нет.

В качестве вложения капитала или дальнейшей перепродажи наделы, дома ИЖС стоят дороже. Но личное проживание, конечно, экономически выгоднее в ЛПХ, так как там налоги и коммунальные платежи значительно ниже. Возможны некоторые проблемы с пропиской, так как у ЛПХ может не быть точного адреса.

Перепродажа дачных наделов, как бизнес

Если приобрести в пределах населенного пункта дачный участок, перевести его для использования под жилое строительство, а со временем перепродать. То можно вернуть потраченные суммы и еще получить доход. Кроме того, поскольку на землях ИЖС разрешено возведение капитальных жилых зданий, вы имеете право возвести на бывшей дачной земле современный коттедж, который в перспективе принесет прибыль от перепродажи.

Главным отличием земель ДНП является то, что построить частный дом возможно без специальных разрешений определенных служб. Такой дом и земля стоят намного дешевле аналогичных проектов в ИЖС. Поэтому будет выгодно выкупить у хозяина или у банка, в качестве заложенного имущества, дом с участком в ДНП. Строение может быть уже капитальным, но иногда требовать некоторых доработок. А после процедуры перевода надела и здания в ИЖС стоимость их на рынке недвижимости повысится в разы.

Здравствуйте, Любовь Ивановна.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в указанной сфере, являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Строительные нормы и правила.

Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции нормы Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которые запрещали регистрацию граждан в жилом строении, возведенном на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства. В его Постановлении от 14 апреля 2008 г. этот запрет признан неконституционным "в той части, в какой ею ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов".

В данной формулировке содержится несколько правовых категорий, нуждающихся в подробном исследовании ввиду их неоднозначности и отсутствия у большинства из них легальных определений. В первую очередь это "жилое строение" и его составляющие ("жилое" и "строение").

Требует уточнения, какие установленные законом признаки указывают на пригодность для постоянного проживания; как соотносится целевое назначение земельного участка и строения, отвечающего всем признакам жилого строения, с возможностью регистрации по месту жительства.

Для унификации законодательства и предупреждения возможных правовых коллизий на практике видится целесообразным внесение изменений в ст. 1 Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в части замены термина "жилое строение" на "жилое помещение", поскольку эти термины не тождественны в силу нижеизложенного.

Итак, ст. 1 Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. оперируют таким понятием, как "жилое строение". Следует отметить, что действующее законодательство (Конституция РФ, ЖК РФ, ГК РФ) использует термин "жилое помещение", а также "жилище" и "помещение", тогда как "жилое строение" содержится только в вышеуказанных Законе и Постановлении Конституционного Суда.

Термин "жилище", несмотря на его употребление в Конституции РФ и в ЖК РФ, определения в данных нормативных правовых актах не получил. Легальное определение жилища есть лишь в ст. 139 Уголовного кодекса РФ (хотя оно предназначено сугубо для целей УК РФ; на наш взгляд, в данной ситуации аналогия закона вполне допустима): под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания. Легального определения понятия "помещение" также нет.

ЖК РФ в ч. 2 ст. 15 дает следующее определение жилого помещения: жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). То есть для того, чтобы строение на садовом участке из числа земель поселений было признано жилым, оно должно, согласно вышеназванному определению, отвечать следующим признакам.

1. Являться изолированным. Следует отметить, что понятие "изолированное помещение" не раскрывается ни ГК РФ, ни в ЖК РФ, поэтому на практике исходят из общеупотребительного значения термина "изолированный" - отдельный, обособленный от других объектов.

2. Являться недвижимым имуществом, а именно иметь прочную связь с землей. Прочная связь с землей в ситуации с признанием жилыми садовых строений подразумевает наличие фундамента. То есть сборные дома, так называемые срубы или облегченные конструкции признаваться жилыми не могут.

3. Быть пригодным для постоянного проживания граждан. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов, а не только в летнее время отличает жилое помещение, скажем, от дачного.

К жилому дому предъявляются санитарные и технические требования. Логически садовый дом для признания его пригодным для постоянного проживания должен обладать системой центрального либо автономного отопления, водоснабжения, а также электроэнергией и газоснабжением. Поэтому, говоря о признаке постоянной пригодности к проживанию садового дома, необходимо отталкиваться от условий населенного пункта, в котором данный дом расположен, хотя в ЖК РФ подобной оговорки не содержится.

К компетенции же органов субъектов Федерации и муниципальных образований отнесена возможность установления минимальных стандартов, которым должно отвечать пригодное для постоянного проживания помещение. Так, Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 (в ред. от 18 июня 2008 г.) "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" в Перечне стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в г. Москве, указывает, что благоустроенные жилые помещения в г. Москве должны соответствовать следующим стандартам: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен. Существуют также критерии Госстроя, среди которых немаловажное место занимает транспортная доступность и наличие инфраструктуры. Вопрос с транспортной доступностью и инфраструктурой в большинстве садоводческих и дачных объединений остается открытым.

Созданы предпосылки для формирования нового объекта жилого фонда - садовых строений и изменения правового режима земельных участков садоводческих некоммерческих объединений, предоставленных из числа земель поселений. Безусловно, Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. не является новеллой в полном смысле этого слова, поскольку ранее действовавший Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 9 "Изменение отношений собственности" указывал, что граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством. Однако на практике перевод таких помещений в жилые в силу неурегулированности вопроса почти не осуществлялся.

В настоящий момент ситуация изменилась, хотя и не сказать, что коренным образом.

Изменения в Закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" пока не внесены. Возможность регламентировать данный вопрос предоставлена в порядке опережающего правового регулирования органам власти субъектов Федерации (правовые системы до настоящего времени информацией о правотворчестве субъектов в этой области не располагают).

Таким образом, на основании вышеприведенной информации можно обозначить следующие способы признания садового дома жилым помещением.

1. Судебный. Данный порядок будет основан на нормах гражданско-процессуального законодательства. Для реализации этого способа регистрации необходимо обратиться в суд общей юрисдикции с заявлением об установлении юридического факта пригодности для постоянного проживания жилого строения, расположенного на земельном участке. Данный способ, на наш взгляд, является, с одной стороны, достаточно затратным. Затраты будут складываться из оплаты труда адвоката за составление искового заявления, оплаты государственной пошлины за рассмотрение дела в суде. Кроме того, в суде единственным доказательством пригодности жилого строения для постоянного проживания является строительно-техническая экспертиза, которая также стоит денег и потребует определенного времени (два-три месяца). С другой стороны, на наш взгляд, данная процедура является наиболее приемлемой, поскольку механизм проведения строительно-технических экспертиз в рамках судебного разбирательства является хорошо отработанным, впрочем, как и вся процедура установления юридических фактов. Помимо этого, нет необходимости ожидать внесения изменений в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", а также принятия каких-либо нормативных правовых актов на уровне субъектов.

2. Административный. Данный порядок в полной мере начнет работать только после определения порядка субъектами Федерации признания пригодными для постоянного проживания жилых строений на садовых земельных участках. Следует отметить, что признание помещения жилым, пригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, которая должна действовать с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, а также в соответствии с гл. 3 ЖК РФ, в которых установлено, что перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если помещение не соответствует установленным требованиям и обеспечить его соответствие не представляется возможным либо если право собственности на него обременено правами третьих лиц.

Для перевода нежилого помещения в жилое собственник или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений (местная администрация), по месту нахождения переводимого помещения:

Заявление о переводе помещения;

Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

План переводимого помещения с его техническим описанием (декларация).

В течение 45 дней должно быть принято решение о переводе либо об отказе. После принятия решения, но не позднее чем через три рабочих дня орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю соответствующий документ, подтверждающий принятие решения о переводе или об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.

Несовершенство данной процедуры состоит в том, что далеко не во многих муниципальных образованиях действуют на постоянной основе межведомственные комиссии, в число которых должны входить представители различных полномочных органов (пожарных, санитарно-эпидемиологических и т.п.). В связи с этим данный метод не получил развития и в период действия указанной выше ч. 3 ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Следовательно, будущее именно за судебным способом признания садового дома пригодным для постоянного проживания.

Постановление Конституционного Суда от 14 апреля 2008 г. в аспекте признания садового дома пригодным для постоянного проживания затронуло немаловажный вопрос о целевом назначении земельного участка, на котором расположен садовый дом, указав на то, что зарегистрироваться можно только в доме, который расположен на землях поселений. В Постановлении указано, что "возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные дома". Таким образом, в этом Постановлении впервые за многие десятилетия существования садовой, дачной и индивидуальной застройки произошло первое легальное отождествление данных понятий. Однако такое отождествление закономерно поставлено в зависимость от правового режима земельного участка, предоставленного для вышеозначенных нужд.

Но в настоящее время существует возможность практического решения данного вопроса и в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Так, если целевое назначение земельного участка обозначено как земля сельскохозяйственного назначения и разрешенное использование - сельскохозяйственное, то существует несложный механизм изменения разрешенного использования - на дачное строительство. Последнее, в свою очередь, позволяет построить жилой дом с правом зарегистрироваться в нем.

Возможен и другой способ, но более трудоемкий. В случае если в собственности гражданина находится участок из земель сельскохозяйственного назначения, границы которого примыкают к населенному пункту, данный земельный участок возможно перевести в категорию земель поселений.

Статья 4.1 Вводного закона ГК РФ предусматривает возможность до 1 января 2010 г. включить земельный участок в границы населенного пункта в целях жилищного строительства в муниципальных образованиях, в которых отсутствуют утвержденные генеральные планы. При этом включение осуществляется на основании решения исполнительного органа власти субъекта Федерации с одновременным изменением вида разрешенного использования. Публичные слушания по данному вопросу не проводятся.

Безусловно, постепенное стирание правовых границ между садовой, дачной и индивидуальной жилой застройками неминуемо приведет к различным социально-экономическим и правовым последствиям. Необходимо распространить на эти строения правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения, которое более детализировано в сравнении с правовым регулированием отношений собственности на дачи и садовые домики.

Обеспечение доступным жильем малообеспеченных граждан, для которых садовый дом подчас является единственным местом жительства, что позволит им реализовывать их социальные права на медицинское обслуживание, пенсионное обеспечение, образование.

2. Легализация элитной дачной и садовой недвижимости для обеспеченных слоев населения, тем более что предельных строительных нормативов ни по этажности, ни по площади действующие СНиПы не содержат.

В связи с этим интересна экономическая сторона проводимых реформ. По мнению риелторов, дачная и садовая недвижимость в Подмосковье, скорее всего, пойдет по пути превращения в комплексы апартаментов или жилые курорты. Однако, учитывая насыщение рынка, рост цен на малоэтажное жилье все равно будет значительно ниже, чем на многоэтажное.

Высказанная позиция подтверждает возможность решения жилищной проблемы в России путем легализации регистрации в садовых домах.

Кроме того, на основе проводимых реформ появилась возможность преобразовать садоводческие и дачные объединения в поселения. Сторонники этой позиции (Союз садоводов России и Фонд развития садоводческого движения России) готовят новый закон о садоводстве в соответствии с данной тенденцией. Безусловно, необходимо отметить положительный аспект решения жилищной проблемы за счет садовых домов, однако каждое решение, принимаемое в связи с этим, должно предусматривать отдаленные последствия и дополнительно изучаться с учетом мнения населения, поскольку это потребует дорогостоящего социального обеспечения граждан, предусмотренного Конституцией РФ, именно по месту нахождения поселения.

Спасибо за обращение. Всего доброго.